La recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 28528/2025 (LINK) offre un’importante occasione per tornare sul tema, da sempre oggetto di contenzioso, della ripartizione delle spese di manutenzione e delle responsabilità per i danni derivanti da lastrici solari e terrazze a livello (equiparabili al lastrico solare). In particolare, ci si sofferma sulla riparazione delle spese di manutenzione e dei danni derivanti da infiltrazioni del lastrico solare in uso esclusivo o di proprietà di uno dei condomini.
La decisione chiarisce quando devono contribuire alle spese i proprietari delle unità immobiliari dell’immobile condominiale, quale sia, a tal fine, il ruolo del criterio della “proiezione verticale” del lastrico e come devono essere ripartiti anche i danni provocati dalle infiltrazioni alla luce del principio generale della responsabilità da cose in custodia. L’analisi della Corte consente di ricostruire in modo sistematico l’applicazione dell’art. 1126 c.c. e la sua interazione con l’art. 2051 c.c..
INDICE
1. Come si ripartiscono le spese di riparazione del lastrico solare ↑
L’art. 1126 c.c. stabilisce un criterio di ripartizione delle spese per le riparazioni che è chiaro. Un terzo della spesa attinente la riparazione del lastrico solare è a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo o la proprietà. Dei restanti due terzi si fanno carico i proprietari delle unità immobiliari sottostanti il lastrico solare in relazione alle quali lo stesso funge da copertura. Se il lastrico copre l’intero edificio, sono tenuti a concorrere alla spesa, nella misura posta loro a carico dall’art. 1126 c.c. (due terzi), tutti i condomini dell’edificio condominiale. Ove invece il lastrico copra solamente una porzione dell’edificio, i due terzi della spesa devono essere sostenuti solamente dai condomini sottostanti la copertura. Ciò secondo il criterio della c.d. proiezione verticale del lastrico solare, intendendosi per tale la colonna d’aria che dal lastrico solare si proietta fino al suolo dell’edificio. Dunque, restano esclusi dalla spesa gli altri condomini alle cui porzioni individuali (siano esse abitazioni, negozi, box) il lastrico solare non è sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza o meno nella colonna d’aria sottostante a esso di parti comuni (cfr. Cass. 10 maggio 2017, n. 11484). Nei loro riguardi infatti viene a mancare proprio la funzione della copertura del lastrico che rappresenta il criterio di imputazione della spesa prevista ex lege.
Costi per opere accessorie
Ovviamente il concorso alle spese attiene solamente a quelle opere che hanno a oggetto il lastrico nella sua intrinseca funzione di copertura. I costi per opere accessorie, quali possono essere quelli che riguardano parapetti o balaustre privi di incidenza sulla funzione di copertura del lastrico, restano a esclusivo carico del proprietario del lastrico o di chi ne ha l’utilizzo. Ciò salvo che il loro abbattimento non si renda necessario per eseguire interventi sulla copertura. In quest’ultima ipotesi, anche le spese per l’abbattimento e la ricostruzione dei parapetti dovranno essere posti a carico dei condomini proprietari di unità immobiliari sottostanti.
2. Qual è il soggetto su cui grava l’obbligo di contribuzione di legge? ↑
Nell’Ordinanza in commento la Corte ha anche avuto modo di sottolineare che l’obbligazione di contribuzione alle spese attiene alla cosa in quanto strettamente dipendente alla titolarità di un diritto reale sull’unità immobiliare (cfr. Cass. 27 ottobre 2006, n. 23291). Ne consegue, come logico corollario, che è tenuto alla contribuzione solamente il proprietario del bene o il titolare di altro diritto reale di godimento. Chi ne è mero utilizzatore o conduttore non è tenuto al pagamento.
3. Come si ripartiscono i danni derivanti dalle infiltrazioni da lastrico solare? ↑
In questo caso il principio di diritto a cui attingere è quello della responsabilità extracontrattuale per i danni da cose in custodia di cui dell’art. 2051 c.c. Dunque, vi è un concorso di responsabilità tra:
- il condomino, titolare esclusivo all’utilizzo del lastrico solare (o della terrazza a livello) o proprietario di esso, che ha un dovere di custodia sul bene;
- il condominio (i.e., i condomini) per avere omesso il controllo finalizzato alla conservazione del bene comune (lastrico solare e/o terrazza a livello) che funge da copertura per lo stabile condominiale (o di parte di esso).
Si tratta di responsabilità che grava sull’amministratore ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4 c.c. e sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. la quale è competente a deliberare gli interventi di manutenzione straordinaria. L’onere risarcitorio viene ripartito tra i diretti interessati facendo rinvio sempre al criterio dettato dall’art. 1126 c.c. Un terzo è posto a carico del titolare esclusivo o proprietario del lastrico, i rimanenti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti a esso.
Validità del criterio anche in caso di proprietà di un’unità immobiliare sottostante
È importante sottolineare che il criterio sopra riferito non viene meno nemmeno nel caso in cui il condomino, utilizzatore esclusivo o proprietario del soprastante lastrico (da cui è derivato il danno), sia anche proprietario di una unità immobiliare sottostante a esso che ha subito il danno. Egli, quale danneggiato, assume la posizione di terzo avente diritto al risarcimento del danno provocato. Nel contempo, proprio per la funzione di copertura che il lastrico svolge rispetto all’immobile sottostante, egli è ugualmente tenuto a concorrere sia alle spese di riparazione del lastrico (bene comune), sia alla rifusione dei danni causati. In entrambi i casi secondo il criterio dettato dall’art. 1126 c.c.
