Alla locazione di immobile a uso diverso da quello abitativo stipulata dagli organi di una Procedura concorsuale non si applica la prelazione urbana. Il conduttore di immobile commerciale che ha sottoscritto il contratto di locazione con il Curatore non può avvalersi della prelazione urbana di cui all’art. 38 Legge n. 392/78 nel caso in cui lo stesso venga aggiudicato da un soggetto terzo nell’ambito di una procedura competitiva. Il conduttore non può invocare la tutela di legge nemmeno nel caso in cui le parti in contratto abbiamo fatto rinvio generico alla Legge 392/78. Questo è il principio che è stato affermato da una recente sentenza della Cassazione (Cassazione n. 28918, 2 novembre 2025)
INDICE
1. Il caso esaminato da Cassazione n. 28918 del 2 novembre 2025 ↑
Una società si era aggiudicata la proprietà di un complesso immobiliare (nello specifico si trattava di presidio ospedaliero/sanitario). Ciò all’esito di una procedura competitiva di vendita indetta da un Fallimento che ne aveva appreso la proprietà (la vicenda si è svolta sotto il vigore della legge fallimentare). Alla gara aveva partecipato il conduttore dell’immobile, il cui rapporto era sorto con contratto stipulato con il curatore. Il conduttore, prima del trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario (terzo), aveva dichiarato di volersi avvalere della prelazione di cui all’art. 38 Legge n. 392/78. Il Curatore, sentito il parere contrario del comitato dei creditori, aveva negato al conduttore il diritto invocato. Questi aveva così proposto reclamo ex art. 36 Lf., rigettato dal Tribunale. Avverso la decisione del collegio il conduttore ha proposto ricorso in Cassazione.
La posizione del conduttore nel caso esaminato dalla Cassazione
Secondo il conduttore:
(i) avendo le parti in contratto richiamato la Legge n. 392/78 (Legge equo canone), la sua normativa avrebbe dovuto trovare applicazione nella sua interezza. Quindi, anche nella parte che riconosce al conduttore di immobile commerciale la prelazione in ipotesi di vendita a terzi;
(ii) la prelazione commerciale di cui all’art. 38 Legge n. 392/78 non poteva essere ritenuta incompatibile con la vendita coattiva (nello specifico, compulsata dagli organi della procedura).
La ratio che sta alla base della prelazione legale.
Nel caso di vendita di immobile commerciale condotto in locazione il proprietario non è del tutto libero di cederne la proprietà a terzi. In caso di vendita il legislatore ha previsto il diritto del conduttore a essere preferito rispetto al terzo acquirente. Le ragioni? Ciò che si vuole tutelare è il valore “azienda” evitando che, con la vendita, esso si dissolva ai danni del conduttore. Per questo motivo il legislatore riconosce al conduttore, che intenda avvalersi della prelazione, il diritto a essere preferito all’acquirente individuato dal venditore. La preferenza si traduce nel fatto che il conduttore deve acquistare l’immobile alle medesime condizioni di vendita offerte dal terzo. La sostituzione del conduttore al compratore prescelto dal venditore deve essere totale. Nel senso che il conduttore è tenuto a stipulare il contratto di vendita alle medesime condizioni in cui lo stesso sarebbe stato stipulato dal compratore individuato dal proprietario. Per un approfondimento del meccanismo attraverso cui si attua il diritto di prelazione si rinvia al mio articolo “La prelazione nelle locazioni commerciali”.
Gli interessi che il legislatore intende perseguire con la vendita coattiva (esecutiva o liquidatoria) immobiliare
Il diritto di prelazione viene, però, sacrificato quando la vendita del bene è finalizzata alla tutela delle ragioni dei creditori. In questo caso l’interesse “privatistico” del conduttore (a essere preferito rispetto all’acquirente individuato dal proprietario nella vendita del bene) soggiace a quello “pubblicistico” dei creditori (a vedere soddisfatte le proprie pretese creditorie). Tale interesse si persegue con il vendere l’immobile alle migliori condizioni possibili. Il che è reso possibile attraverso il meccanismo della “gara” che induce i partecipanti – intenzionati ad accaparrarsi la proprietà del bene – a offrire un prezzo, di volta in volta, più alto. Detta situazione non si potrebbe verificare ove dalla gara venisse escluso dai possibili acquirenti il conduttore, che – certo di poter contare sulla prelazione commerciale – si sottrarrebbe ai rialzi.
2. Prelazione legale in costanza di una liquidazione giudiziale ↑
Tuttavia, non esiste una incompatibilità ontologica/assoluta tra prelazione immobiliare urbana e vendita coattiva dell’immobile. Vi sono dei casi in cui la prelazione legale è stata ugualmente riconosciuta al conduttore di immobile anche in costanza di una procedura concorsuale (oggi Liquidazione giudiziale). Si tratta di ipotesi in cui il rapporto locatizio è già sorto e il curatore vi subentra. Per cui la Procedura subentra in una posizione contrattuale già cristallizzata a favore del conduttore.
Quando invece la prelazione non può essere riconosciuta a favore del conduttore?
- La regola generale. Quando l’immobile viene locato dagli organi della procedura concorsuale (o dal custode se si tratta di procedura esecutiva). In siffatta ipotesi il contratto di locazione soddisfa una mera attività di amministrazione nell’interesse del ceto creditorio. La gestione interinale del bene persegue la sola finalità di garantire la migliore e più celere liquidazione nei superiori interessi dei creditori. Per cui, in tale fattispecie, il regime normativo vincolistico proprio della prelazione di cui all’art. 38 della Legge n. 392/1978 integrerebbe un interesse “recessivo” rispetto a quello della tutela degli interessi dei creditori. Per questo motivo la prelazione non viene riconosciuta in favore del conduttore.
- L’eccezione al principio generale. È salva l’ipotesi in cui sussista un accordo tra conduttore e gli organi della Procedura. La tutela del conduttore potrà essere salvaguardata solamente nel caso in cui la clausola di prelazione sia stata oggetto di specifica pattuizione e inserita in contratto. Occorre però sottolineare che non è sufficiente un richiamo generico alla Legge n. 392/78. La clausola deve riconoscere espressamente al conduttore la prelazione nel caso di vendita avviata dalla procedura. Trattandosi di atto di amministrazione straordinaria, ovviamente, ciò presuppone la preventiva autorizzazione del giudice delegato (e del comitato dei creditori ove costituito).
