Le locazioni brevi sono legittime salvo che il regolamento condominiale le vieti in modo espresso e inequivocabile. Questo è il principio che emerge dalla sentenza n. 514 del 26 febbraio 2026 della Corte d’Appello di Milano, destinata a rappresentare un importante punto di riferimento per la disciplina dei rapporti tra proprietà individuale e limiti imposti dal regolamento di condominio. La decisione affronta un tema sempre più frequente nella prassi, ossia la compatibilità delle locazioni turistiche con le clausole regolamentari che vietano l’esercizio di attività ricettive all’interno degli edifici condominiali.
La pronuncia ribadisce due principi di particolare rilievo:
- da un lato, conferma che le clausole regolamentari limitative del diritto di proprietà sono opponibili all’acquirente quando siano richiamate nell’atto di acquisto, anche in assenza di trascrizione;
- dall’altro, precisa che tali limitazioni devono essere interpretate in modo rigoroso, senza ricorrere a interpretazioni estensive o analogiche.
Ne consegue che il divieto di esercitare attività di affittacamere, locanda, pensione o albergo non può essere automaticamente esteso anche alla locazione turistica o all’affitto breve quando queste ultime conservino la natura di semplice contratto di locazione. La sentenza assume quindi particolare interesse sia per gli operatori del settore immobiliare sia per i professionisti chiamati a gestire controversie condominiali.
INDICE
1. I fatti posti a fondamento della decisione ↑
La controversia trae origine dall’azione promossa da un condominio nei confronti del proprietario di un appartamento, ritenuto responsabile dello svolgimento di un’attività di bed and breakfast o affittacamere in violazione dell’articolo 5 del regolamento condominiale. Tale disposizione vietava infatti di destinare le unità immobiliari all’esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo, nonché ad attività idonee a determinare un eccessivo afflusso di estranei o a compromettere tranquillità, igiene e decoro dell’edificio. Il condominio chiedeva pertanto la cessazione dell’attività, assumendo che la frequente rotazione degli ospiti integrasse un utilizzo incompatibile con la destinazione abitativa dell’immobile.
L’impianto probatorio dell’attore si è tuttavia rivelato estremamente carente. A sostegno della domanda è stato prodotto esclusivamente il regolamento condominiale, senza alcun elemento idoneo a dimostrare l’effettivo esercizio di un’attività ricettiva. Non risultavano verbali assembleari, segnalazioni documentate, testimonianze, accertamenti amministrativi o prove relative alla prestazione di servizi tipici di una struttura alberghiera.
Di contro, il proprietario ha documentato che l’immobile era destinato esclusivamente a locazione turistica mediante contratti aventi ad oggetto l’intero appartamento. La documentazione prodotta evidenziava che l’unica prestazione consisteva nella concessione in godimento dell’immobile arredato, dietro corresponsione di un canone di locazione, senza colazione, cambio della biancheria, pulizie periodiche o altri servizi alla persona. La Corte ha quindi ritenuto che l’attività concretamente svolta fosse riconducibile alla locazione turistica e non all’esercizio di un’attività ricettiva.
2. L’interpretazione del regolamento condominiale secondo la Corte d’Appello ↑
Uno degli aspetti più significativi della sentenza riguarda l’interpretazione delle clausole regolamentari che incidono sul diritto di proprietà del singolo condomino. La Corte ha innanzitutto chiarito che il divieto contenuto nell’articolo 5 del regolamento era opponibile all’acquirente, pur in assenza di trascrizione, poiché il regolamento risultava espressamente richiamato nell’atto di acquisto. Ciò non significa, tuttavia, che il contenuto della clausola possa essere ampliato oltre il suo significato letterale. Richiamando un orientamento ormai consolidato, la Corte afferma che ogni limitazione convenzionale del diritto dominicale deve essere interpretata restrittivamente. Le clausole che comprimono le facoltà del proprietario non possono essere estese a fattispecie non espressamente contemplate. In questa prospettiva, il divieto di esercitare attività di affittacamere, locanda, pensione o albergo riguarda esclusivamente attività aventi natura ricettiva e non può essere automaticamente riferito alla locazione turistica. Secondo la Corte, la mera circostanza che l’immobile venga concesso in locazione per periodi brevi o brevissimi non modifica la natura civilistica del rapporto contrattuale.
Particolarmente significativo è anche il passaggio nel quale viene escluso che le locazioni turistiche siano, per loro natura, più pregiudizievoli delle ordinarie locazioni abitative. L’asserito maggiore disturbo arrecato al condominio costituisce una semplice affermazione che deve essere dimostrata con adeguati elementi probatori e non può essere presunta in via generale.
3. Le differenze tra locazione turistica, affitto breve, affittacamere e bed & breakfast ↑
La sentenza offre l’occasione per ribadire una distinzione giuridica spesso trascurata nella prassi ma decisiva sotto il profilo civilistico e condominiale.
La locazione turistica, disciplinata dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, consiste in un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abitativo con durata non superiore a trenta giorni, concluso da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di impresa. L’elemento centrale del rapporto rimane il semplice godimento dell’immobile dietro pagamento di un canone. Anche quando la durata sia particolarmente breve e il ricambio degli occupanti frequente, il contratto conserva natura locatizia purché non vengano forniti servizi ulteriori rispetto alla disponibilità dell’alloggio.
Diversa è invece l’attività di affittacamere o di bed & breakfast. In tali ipotesi il gestore non si limita a concedere il godimento dell’immobile, ma eroga una serie di prestazioni aggiuntive tipiche dell’attività ricettiva, quali il riassetto dei locali, il cambio della biancheria, la colazione e ulteriori servizi destinati agli ospiti. Proprio l’offerta di tali prestazioni costituisce l’elemento distintivo che consente di qualificare l’attività come ricettiva e non come semplice locazione.
La Corte richiama, sul punto, il consolidato orientamento della Corte di Cassazione secondo cui, in assenza di servizi personali accessori, non è possibile qualificare il rapporto come attività di affittacamere. Ne consegue che la mera locazione dell’intero appartamento, anche per finalità turistiche, non rientra nei divieti regolamentari riferiti alle strutture ricettive, salvo che il regolamento preveda espressamente anche il divieto delle locazioni brevi.
4. Le implicazioni pratiche della sentenza ↑
La pronuncia della Corte d’Appello di Milano assume un rilievo che va oltre il caso concreto, offrendo indicazioni di particolare interesse per amministratori di condominio, proprietari immobiliari e operatori del settore. Il primo insegnamento riguarda l’onere della prova. Chi intenda ottenere la cessazione di un’attività ritenuta incompatibile con il regolamento condominiale non può limitarsi ad affermarne l’esistenza, ma deve dimostrare concretamente che l’attività svolta presenti le caratteristiche proprie di una struttura ricettiva vietata dalla clausola regolamentare. Parimenti, eventuali pregiudizi per la sicurezza, il decoro o la tranquillità del condominio devono essere specificamente provati.
Il secondo principio concerne la redazione dei regolamenti condominiali. Qualora l’intenzione della compagine condominiale sia quella di vietare anche le locazioni brevi o turistiche, tale limitazione dovrà risultare da una clausola chiara, specifica e inequivocabile. Non è infatti consentito estendere, in via interpretativa, il divieto previsto per alberghi, pensioni, affittacamere o bed & breakfast a fattispecie che il regolamento non contempla espressamente.
La sentenza n. 514 del 26 febbraio 2026 conferma quindi un orientamento improntato alla tutela del diritto di proprietà e alla rigorosa interpretazione delle clausole limitative, ribadendo che la locazione turistica, priva dei servizi tipici dell’attività ricettiva, resta una forma di locazione pienamente lecita anche all’interno del condominio, salvo un espresso divieto regolamentare.
