Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale, locati o ereditati

Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili? In quali casi un inquilino (di un bene ad uso commerciale o residenziale) o un erede hanno precedenza su chiunque altro per l’acquisto? Le circostanze in cui si può esercitare tale diritto sono diverse. La prelazione garantisce un diritto e non stabilisce un obbligo. Il proprietario del bene non è obbligato a vendere e può decidere liberamente se alienare o meno la sua proprietà. Tuttavia, nel caso in cui decida di trasferirla, dovrà preferire i titolari del diritto di prelazione. Facciamo chiarezza sul diritto di prelazione di vendita o acquisto di un immobile ad uso abitativo o commerciale.

1. Cosa si intende per diritto di prelazione sugli immobili
2. La prelazione legale e le conseguenze della sua inosservanza
3. Diritto di prelazione sugli immobili in favore dello Stato
4. Diritto alla prelazione sugli immobili ereditati
5. Diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale
6. Casi in cui non sussiste il diritto di prelazione
7. Il diritto di prelazione sugli immobili in costruzione

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti a un terzo nella stipula di un contratto, nello specifico nella vendita di un bene immobile. Tale preferenza viene accordata a patto di rispettare le medesime condizioni di vendita che sono state concordate dal proprietario con il terzo. In sostanza, il prelazionario non ha la possibilità di rinegoziare le condizioni dell’accordo raggiunto dal proprietario con il terzo.

Perché la prelazione possa operare a suo favore, e quindi essere preferito al terzo, il prelazionario deve rispettare gli stessi termini e le stesse condizioni che sono state concordate dal proprietario con il terzo acquirente. Esistono due categorie di prelazione:

1. la prelazione volontaria, che ha la propria fonte nell’accordo tra privati;
2. la prelazione legale, che è disciplinata da norme di legge.

La prelazione legale (salvo alcune eccezioni), diversamente da quella volontaria, ha efficacia reale. Essa è, quindi, opponibile al terzo cessionario e il prelazionario ha diritto di riscattare il bene rivolgendosi direttamente al terzo.

Cosa accade in caso di contratto tra privati?

Nella prelazione volontaria il diritto di prelazione viene riconosciuto a una parte mediante apposita clausola o mediante specifico accordo. Questi conferiscono a una delle due parti il diritto di prelazione nel caso di vendita del bene a prescindere dalla sussistenza di obblighi di legge.

Ad esempio, per legge non esiste il diritto di prelazione sugli immobili residenziali confinanti. Tuttavia, i privati, nell’ambito della propria autonomia contrattuale, possono liberamente determinare il contenuto di un accordo e concordare che il primo tra i proprietari confinanti che abbia intenzione di vendere il proprio immobile dia la precedenza all’altro nell’acquisto. Le parti possono, nella sostanza, perfezionare quello che è comunemente noto come patto di prelazione.

È importante ribadire che il patto di prelazione non impegna il soggetto, che si è obbligato, alla vendita del bene ma solamente a preferire il prelazionario nel caso in cui decida di vendere.

Quali sono i risvolti di quanto detto in merito al diritto di prelazione sulla vendita di un immobile tra privati?

La prima conseguenza rilevante è che, non sussistendo alcuna limitazione al potere di disporre del bene, il patto di prelazione è valido anche se a esso non è apposto alcun termine di durata (cfr., Cass. 21 giugno 2013, n. 15709).

La seconda è che la violazione dell’obbligo contrattuale comporta esclusivamente una responsabilità per danni (i.e., di natura risarcitoria). Il bene che è stato trasferito a terzi in violazione del patto di prelazione non potrà, quindi, essere ri-trasferito al prelazionario dal soggetto obbligato in quanto, oramai, il bene è stato ceduto a terzi. Non sarà nemmeno possibile recuperarlo direttamente dal terzo acquirente in quanto questo ultimo non è soggetto al “riscatto”, proprio solamente di talune prelazioni legali (cfr., Cass. 15 maggio 2018, n. 11741).

Come chiarito dalla giurisprudenza, ha natura convenzionale e non legale anche la clausola di prelazione inserita in un regolamento condominiale. Se violata, questa dà diritto al solo risarcimento dei danni (cfr., T. Trani, 8 febbraio 2018 in Rivista del Notariato 2018, 5, II, 1073). La sua trascrizione non ne muta la natura, puramente obbligatoria, in reale (cfr., C.d.A. Milano, 25 ottobre 2002, n. 14645).

La prelazione legale ha la sua fonte in una norma di legge. Tra le ipotesi di prelazione legale ricordiamo:

1. la prelazione in favore del conduttore di immobile a uso commerciale ( 38 e 39. L. n. 392/1978). Questa non opera nel caso in cui la vendita abbia a oggetto solo una quota del bene (cfr. Cass. 28 agosto 2020, n. 17992);
2. la prelazione in favore del conduttore di immobile a uso residenziale, nel caso di diniego, da parte del locatore, del rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza contrattuale.
   (art 3, comma 1, lett. g) L. n. 431/1998 che rinvia agli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978);
3. la prelazione in favore del coltivatore diretto confinante (c.d. prelazione agraria ex art. 8, L. n. 590/1965 e art. 7, Dlgs 228/2001). Come recentemente chiarito, affinché il retratto agrario operi, non è sufficiente la sola qualifica di coltivatore diretto. Occorre che l’interessato coltivi direttamente il fondo adiacente a quello condotto in fitto (cfr. Cass., 14 luglio 2021, n. 20070).

Lo Stato o gli Enti pubblici territoriali hanno ex lege un diritto di prelazione sulla vendita di beni aventi interesse storico, artistico e archeologico (art. 60, Dlgs n. 42/2004). L’esercizio della prelazione è condizione sospensiva ex lege del trasferimento del bene. Se la prelazione viene esercitata, il contratto di vendita del bene, pur rimanendo valido, perde efficacia. Di conseguenza esso non produce i suoi effetti tra le parti (cfr. Consiglio di Stato, 28 gennaio 2016, n. 332).

Nel caso di bene di proprietà privata il presupposto per l’operatività della prelazione in favore dello Stato o degli Enti pubblici territoriali è la previa esistenza di un vincolo efficace sul bene oggetto di alienazione (cfr., TAR Piemonte, 7 aprile 2008, n. 590).

Cosa avviene quando l’interesse artistico è limitato a una sola porzione dell’immobile gravato da vincolo?

Prendiamo come esempio la facciata o un particolare elemento decorativo di essa. In questo caso, il provvedimento impositivo copre l’intera unità immobiliare, a cui la porzione di interesse artistico appartiene (cfr., Cass. 3 marzo 2016, n. 4244).

La prelazione opera solamente nel caso di vendita del bene previamente gravato dal vincolo. Non sussiste, poi, nel caso in cui vengano trasferite le quote rappresentative dell’intero capitale sociale della società che ne è proprietaria (cfr., Cass. 28 gennaio 2016, n. 332).

La prelazione ereditaria (ex art. 732 c.c.) riconosce ai partecipanti a una comunione ereditaria il diritto a essere preferiti nel caso di alienazione della quota ereditaria a un terzo.

Di conseguenza, riconosce anche il diritto di riscatto (retratto) esercitabile nei confronti del terzo acquirente se il diritto di prelazione è stato violato.

La prelazione e il riscatto operano solamente nel caso di vendita della quota ereditaria o di parte di essa a un estraneo. Viceversa, nel caso di vendita di singoli beni, senza che vi sia sostituzione dell’erede nella comunione ereditaria, l’alienazione ha effetti puramente obbligatori. Questa è subordinata alla divisione del bene o della sua quota al coerede che si è impegnato alla vendita nei confronti del terzo (cfr., Cass. 11 settembre 2017, n. 21050).

Per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, il diritto di prelazione è disciplinato dagli artt. 38 e 39 L. n. 392/1978. Se il proprietario del bene intende procedere alla vendita dello stesso, è obbligato a darne comunicazione scritta all’inquilino, a mezzo ufficiale giudiziario (cfr., Cass. 28 agosto 2020, n. 17992). La comunicazione al conduttore dell’intenzione di cedere l’immobile locato è un atto dovuto e non negoziale (cfr., Cass. 28 agosto 2020, n. 17992).

Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro i 60 giorni successivi al giorno in cui ha ricevuto la comunicazione e deve darne riscontro al proprietario con le medesime modalità. Se accetta le condizioni di acquisto (e se intende esercitare la prelazione non può fare diversamente), per finalizzare l’operazione, al conduttore non resta che pagare il prezzo. Dovrà farlo, salvo che nella comunicazione ricevuta non sia indicato diversamente, entro i 30 giorni successivi, decorrenti dal sessantesimo giorno in cui ha ricevuto la comunicazione dal locatore.

Cosa succede se questo tipo di prelazione viene violato?

Se la prelazione viene violata perché, ad esempio, il locatore non invia la comunicazione al conduttore oppure in essa indica un corrispettivo di vendita superiore a quello indicato nell’atto di vendita, il conduttore ha il diritto di riscattare la proprietà dell’immobile direttamente dal terzo acquirente entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto.

Si aggiunge una responsabilità risarcitoria, che è posta a carico del locatore ed eventualmente del terzo, nel caso in cui sia provata una loro condotta colposa volta a indurre il conduttore nel convincimento dell’insussistenza del trasferimento. Nella sostanza, ciò che deve provare il conduttore (pretermesso) è la malafede del locatore e del terzo che consiste nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento (cfr. C.d.A. Napoli, 17 febbraio 2020, n. 719).

Il conduttore può rinunciare al diritto di prelazione?

Nel caso di prelazione legale, la rinuncia successiva alla comunicazione del locatore è legittima. Essa può essere esplicita oppure tacita se il conduttore fa scadere il termine per l’esercizio della prelazione.

La rinuncia preventiva è, invece, illegittima in quanto rientra nei divieti sanciti dall’art. 79 l. n. 392/1978. Nella sostanza è nulla ogni previsione contrattuale diretta ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni previste dalla legge.

Il diritto di prelazione si applica anche alle pertinenze?

Innanzitutto, dobbiamo ricordare cosa si intende per pertinenze di un immobile. Rispetto a un immobile sua pertinenza possono essere un box auto, un garage, una soffitta, una cantina. Da un punto civilistico la pertinenza è configurabile quando sussiste un nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa a un uso servente e durevole rispetto al manufatto a cui inerisce (v. art. 817 c.c.).

Il diritto di prelazione che spetta al conduttore di immobile ad uso non abitativo e quello succedaneo di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978 riguardano anche le unità immobiliari che hanno un rapporto di pertinenzialità con l’immobile locato (cfr., Cass. 29 settembre 2005, n. 19157).

La prelazione non opera nel caso:

• in cui il locatore, avente veste di società commerciale, trasferisca a terzi la quota sociale oppure si fonda per incorporazione in un’altra società. La cessione delle quote, infatti, non costituisce un trasferimento in senso stretto in quanto non muta la titolarità del bene locato. Né l’art. 38, L. n. 392/1978 stabilisce il diritto di prelazione del conduttore nel caso di trasferimenti effettuati con negozi differenti dalla compravendita (cfr., Cass. 29 maggio 2012, n. 8567);
• in cui l’oggetto di alienazione al terzo sia solamente una quota del bene oggetto del rapporto di locazione e non il bene nella sua interezza (cfr., T. Massa, 12 novembre 2018, in Condominioelocazione.it, 1 agosto 2019);
• di vendita in blocco, ossia quando con un atto o più atti collegati siano vendute a uno stesso soggetto diverse unità immobiliari, tra cui anche quella oggetto del contratto di locazione. Perché si configuri una vendita in blocco occorre che le unità immobiliari rappresentino un complesso unitario costituente un quid differente dalla semplice somma delle singole unità (cfr. Cass. 24 febbraio 2015, n. 3713).

Ai fini dell’esercizio della prelazione, è previsto che sia data notizia al promissario acquirente di tutte le condizioni di vendita e con invito a esercitare la prelazione. Ciò deve avvenire entro 10 giorni dal provvedimento di aggiudicazione, tramite atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario.

Il promissario acquirente deve esercitare la prelazione, che altrimenti decadrà, entro 10 giorni dal ricevimento della comunicazione. A tale scopo dovrà offrire, a mezzo di ufficiale giudiziario, condizioni di acquisto uguali a quelle che gli sono state comunicate.

Le conseguenze della violazione della prelazione sugli immobili in costruzione

È sempre escluso il riscatto. Per cui se la prelazione non viene esercitata per cause che non sono imputabili all’acquirente, nei confronti dell’aggiudicatario non può essere esperita alcuna azione volta a riscattare la proprietà del bene aggiudicato.