Cassazione Civile, – sentenza del 4 luglio 2018 n. 17545.
Ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno. Tale comunicazione non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario che può, dunque, dirsi perfezionata con la semplice comunicazione al locatore ceduto, senza che rilevi in proposito l’esercitabilità, da parte del locatore, della facoltà di opporsi alla cessione stessa, poiché l’opposizione del contraente ceduto (ove riconosciuta fondata in sede giudiziaria) costituisce vicenda successiva ed estranea al negozio originario e si prospetta perciò funzionale soltanto all’elisione ex post dell’effetto negoziale già prodottosi con l’accordo cedente-cessionario.
Pertanto, a dispetto della normativa generalmente applicabile alla cessione dei contratti (che richiede sempre il consenso del contraente ceduto), la cessione del contratto di locazione non contempla tra i suoi elementi costitutivi il consenso del ceduto, mentre l’eventuale dissenso di questo ultimo, fondato su gravi motivi (riguardanti la persona del cessionario (nuovo conduttore), la sua affidabilità e la sua posizione economica e tali da indurre il locatore alla convinzione che il cessionario resti inadempiente ai suoi obblighi), integra un elemento estraneo al negozio funzionale alla sospensione temporanea della cessione e al venir meno dei suoi effetti e, eventualmente, alla risoluzione del rapporto di locazione (Cass. 24 febbraio 2015, n. 3597).
Tuttavia, la comunicazione della cessione condiziona l’efficacia stessa della cessione, nel senso che detta cessione non è opponibile al locatore (ceduto) sino a quando non avvenga la comunicazione richiesta dalla norma. Al punto che è stato affermato anche che la conoscenza “aliunde” della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall’art. 1407c.c. (Cass. 20 febbraio 2014, n. 4067).
Con la sentenza in commento la Corte di Cassazione è intervenuta per ribadire la rilevanza della comunicazione della cessione ai fini della opponibilità della cessione stessa al contraente ceduto precisando però che, ancorché l’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392 disponga che essa debba avvenire mediante lettera raccomandata a/r, può rivestire in realtà modalità diverse purché sempre idonee a consentire al locatore la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto.