Cassazione Civile, Sezioni Unite – sentenza del 16 febbraio 2018 n. 3873.
La costruzione realizzata dal comproprietario sul suolo comune diviene, per il principio dell’accessione, di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. Così è stato chiarito dalla Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018.
L’istituto dell’accessione rappresenta un modo di acquisto della proprietà a titolo originario disciplinato negli articoli 934 e ss. del Codice civile. In particolare, l’accessione costituisce un meccanismo oggettivo di acquisto della proprietà ove la volontà dell’uomo non assume alcun rilievo giuridico, né influisce positivamente sull’acquisto della proprietà.
La tematica giuridica posta all’attenzione della Corte era quella di verificare se l’accessione operi nel caso in cui la proprietà del suolo appartenga più soggetti e uno solo di essi vi abbia edificato sopra. Secondo un primo orientamento l’accessione opera anche nel caso di bene comune, con la conseguenza che la costruzione ivi realizzata, pur se eseguita da uno solo dei comunisti, diventa automaticamente di proprietà di tutti i contitolari del fondo secondo le quote spettanti su detto suolo a ciascuno di essi, salvo il diritto del costruttore al rimborso pro quota delle spese sostenute. In senso contrario si è, invece, osservato che la disciplina sull’accessione di cui all’articolo 934 c.c. si riferirebbe alle sole costruzioni o opere eseguite sul terreno altrui e, pertanto, presupporrebbe che il costruttore sia “terzo” rispetto ai proprietari del suolo. Con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera potrebbe sorgere solo se realizzata in conformità alle norme sulla comunione.
Con la sentenza emessa la Cassazione ha confermato il primo orientamento chiarendo quanto segue. In primo luogo, la Corte ha rilevato che l’art. 934 c.c. non contiene alcun riferimento soggettivo al costruttore limitandosi, invece, a enunciare il principio secondo cui “qualunque piantagione, costruzione o opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo” a prescindere da chi sia il costruttore. A maggior riprova di quanto sopra, la Corte ha osservato che l’art. 935 c.c., riguardante l’accessione nel caso in cui l’opera sia stata edificata dal proprietario del suolo con materiali altrui, prevede l’operare dell’accessione nonostante vi sia coincidenza tra costruttore e dominus soli. Infine, ulteriore conferma del fatto che l’accessione non presuppone l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore deriva dalla giurisprudenza formatasi in tema di comunione legale tra i coniugi laddove si è affermato che la costruzione realizzata da entrambi i coniugi, durante il matrimonio, sul suolo di proprietà esclusiva di uno solo di essi appartiene a questo ultimo in forza del principio dell’accessione e, quindi, non entra a far parte della comunione legale. La Corte non ha condiviso neppure l’assunto posto alla base del secondo orientamento giurisprudenziale secondo cui, quando il suolo su cui sono eseguite le opere appartiene a più soggetti, l’art. 934 c.c. sarebbe derogato dalle norme sulla comunione.
L’accessione opera a condizione che non sia derogata da una norma di legge di carattere speciale. Nella specie, però, tra accessione e comunione non sussiste alcun rapporto di specialità. Infatti, le norme sulla comunione regolano i rapporti tra comproprietari nell’uso e nel godimento della cosa comune e, fissano i limiti entro cui è consentito il compimento di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione del bene comune o sono permesse le innovazioni. Nessuna delle norme in materia di comunione, però, incide sul modo di acquisto della proprietà o muta l’assetto della proprietà comune, con la conseguenza che non è configurabile una disciplina speciale rispetto a quella dell’accessione.
Di fatto, la giurisprudenza criticata avrebbe creato una nuova figura di acquisto a titolo originario della proprietà senza una base legale. Tuttavia, sia la Costituzione (art. 42, comma 2), sia il Codice Civile (art. 922) configurano una vera e propria riserva di legge riguardo ai modi di acquisto della proprietà con la conseguenza che non sono ammessi nel nostro ordinamento modi di acquisto della proprietà diversi da quelli previsti e disciplinati dal legislatore.